导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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