文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产公安协警工资多少，公安协警怎么样(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗公安协警工资多少，公安协警怎么样居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 公安协警工资多少，公安协警怎么样