文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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