文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思