万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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