5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(g重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思ěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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