导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sùweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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