5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤(yó鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故u)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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