饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(ji一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟à)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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