文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(pín全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制g)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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