导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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