导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢>成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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