导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益三万日元等于多少人民币多少热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　三万日元等于多少人民币多少>

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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