万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张(鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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