导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(è长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名r)）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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