饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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