饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)苏三起解的故事，苏三起解的故事简介一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及苏三起解的故事，苏三起解的故事简介中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè苏三起解的故事，苏三起解的故事简介)意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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