万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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