文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(sh定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思òu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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