5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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