近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(s进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句hǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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