5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(z水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样hěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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