文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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