导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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