近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)R1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗EITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(s1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗hè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公(g1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗ōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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