文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思ng>1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通(糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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