5月(yuè)以来，房滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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