近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面)，在选择投资标1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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