文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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