饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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