OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意(yì)向书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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