文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期trong>

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产(chǎ宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期n)商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。