5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块(kuà反函数常用公式大全，反函数运算公式i)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(反函数常用公式大全，反函数运算公式yī)二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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