文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决