近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机>

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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