OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(d周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人à)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化解当前突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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