近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分国家常务委员7人，国家常务委员7人简历红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng国家常务委员7人，国家常务委员7人简历)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(d国家常务委员7人，国家常务委员7人简历e)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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