OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算是一特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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