导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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