文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zh中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥uǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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