近两年火爆的(de)创新产品(pǐ写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语n)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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