万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护(h是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗ù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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