导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(é200mm是多少米，2000mm是多少米r)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住200mm是多少米，2000mm是多少米宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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