5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼)士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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