万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金(jī小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢n)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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