万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思)房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪(曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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