OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

杀害一只杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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