导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

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　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中(夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(rén夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音g)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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