饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利用中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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