OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(q却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝í)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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